Monday 24 June 2013

Inflasi Punya Pasal, Ramai Orang Jadi JUTAWAN !

Siapa cakap inflasi ini membebankan semua?

Kebelakangan ini, aku sure korang BANYAK terbaca kat FB dan laman-laman sesawang yang mempromosikan cara-cara untuk jadi kaya dan berjaya melalui "PELABURAN HARTANAH !

Masa bila jutawan-jutawan pelaburan hartanah ni muncul dengan banyaknya?
KEBANYAKANNYA,  JUTAWAN-JUTAWAN (atau OTAI) INI JADI KAYA SEBAB INFLASI!

Cerita Hartanah

Kenaikan harga rumah di Malaysia meningkat secara mendadak sehingga 150-300% dari harga asal bermula sekitar tahun 2009-2010 selepas kegawatan ekonomi dunia disebabkan "Sub-Prime Mortgage Crisis" di Amerika Syarikat (nanti aku cerita pasal SubPrime Crisis dalam entri lain).

Bagi mereka yang telah membeli hartanah sebelum tahun 2010, pada tahun 2013 ini mereka sudah boleh menuai hasil dengan hensemnya. Mana taknya, value property mereka dah naik 150-300%.

Agak-agak, korang beli property masa cycle bila?

Kalo ikut rajah di atas, rata-rata yang hensem sekarang ni sebab diorang beli masa peringkat harga rumah nak mula nak boom.

Aku pon terasa tempias akibat dari harga hartanah naik "overshoot" ini.
Pada tahun 2006, aku memulakan hidup berumahtangga dengan cik Zura dan secara tidak langsung, jumlah pendapatan "bersama kasar" isi rumah aku dan cik Zura telah menjadi RM 3300 sebulan. Pada hujung tahun 2006, kami telah membeli rumah teres 2 tingkat berharga RM 249,000. Bila aku check value rumah tu balik tahun 2013 untuk tujuan refinance, valuer bagi nilai RM 700K.

Kalau kira secara rambang, keuntungan hasil price overshoot ini adalah

Return of Investment (ROI) = [(MV - PV) / PV] x 100 
                                                = [(700K - 249K) / 249K] x 100 
                                               = 181% in 7 years!

Memandangkan selama 7 tahun ini, modal aku dan cik Zura dah perabih dalam RM 100K untuk downpayment, installment, legal and renovation, so, kami punya return atas cash yang kami laburkan adalah seperti berikut:

Cash-on-cash Return (COCR) = [(MV - PV)-Actual Cash Spent] / Actual Cash Spent x 100
                                                   = [(700K - 249K)-100K]/100K 
                                                   = 351% return in 7 years on cash spent! 

Begitu jugak yang lain, rumah kedua dan seterusnya jugak turut mengalami peningkatan seperti dalam jadual di bawah

Portfolio rumah aku dan cik Zura lepas 8 tahun kahwin!
(Camne aku cek MV? Call bank or valuer!)

SO, INILAH KESAN KEWANGAN KITA AKIBAT INFLASI! 

Disebabkan kenaikan harga rumah di luar batasan, aset property kami telah meningkat ke RM 1.7mil dan nilai bersih (or Net Worth) telah bertambah sebanyak RM 774, 460 dari property sahaja!

Tapi, bila adik-adik aku atau rakan-rakan yang baru lepas grad, baru start keje dan baru nak berkecimpung pasal property ini tanya aku camne nak start, "clueless" jugak aku dibuatnya.

Yelah, zaman dah berbeza, harga rumah dah overshoot 2-5x ganda dari zaman aku BUT gaji diorang start keje dalam RM 1500 - 3000 jugak.

Nasihat aku yang hensem ini, 

# Jangan putus asa. Banyak lagi cara nak buat duit, kena rajin carik.
# Mulakan tabungan at least 10% dari gaji anda.
# Buat la part time untuk tambah income.
# Rajin-rajin la tengok harga rumah, so kita boleh jangka harga rumah kat cycle mana!

p/s:  Walaupon on paper aku nampak "kacak" sebab net worth aku sudah naik, tapi hakikat hidup aku saja yang tau.
Kalo tak, takkan bila Cik Zura cakap "Saya rasa saya nak behenti kerja la. Jadi housewife.", aku cakap "NO WAY!!"  

12 comments:

  1. Salam Tuan,

    Boleh terangkan kaedah yang Tuan gunakan semasa tahun 2006 tu? Bagaimana dengan household gross income 3.3k Tuan dapat membeli rumah berharga RM250k? Ini bermaksud tuan sudah menggunakan sekurang-kurangnya separuh dari pendapatan. Apakah rahsia tuan survive dari bulan ke bulan?

    Kecuali tinggal bersama di rumah mak bapak, boleh tumpang makan minum berteduh, saya tak nampak cara lain. Mohon Tuan bagi tips sikit, terima kasih.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Salam tuan azroy,

      Takde rahsia mende pon. Aku beli je Rumah A tahun 2006 tapi start bayar bulan april 2007. installment bulanan dalam rm 1250 guna company loan.

      downpayment dalam 8K..pastu withdraw la balik EPF..

      masa start bayar rumah tu, alhamdullilah ada le rezeki sket. increment gaji, baru lepas abis bayar kete wira (ada extra RM 675 sebulan), pastu ada buat part time agen unit trust, total kira-kira lepas la sket bayaran bulanan tu.

      untuk pengetahuan tuan, sejak sekarang hingga hari ni, aku masih menetap di rumah mertua. so kira OK la...hehe

      Delete
  2. Hello abg jutawan...saye juga ingin networth sebegitu...hehehe nanti lepas sy kawin kite brainstorm cmne nk kompol aset bg networth jdi rm3.2mil ok ;)

    ReplyDelete
    Replies
    1. helo org singapore...boleh2 bisa diatur...nak tunggu ko kawin jun 2014 lambat sgt...sekarang pon bole brainstorm...!

      Delete
  3. alamak aku dh follower blog farid fahmi ni, itu tanda nya aku nk jadi kaya mcm dia la... haha... tahniah bro satu ilmu yang berguna...

    ReplyDelete
    Replies
    1. alamak, aku bajet follower aku org2 fakir cam aku je...org kaya cam ko jadi follower buat aku cemas nak menulis...hehe

      Delete
  4. Seronok bc blog encik... De wt sesi brainstorm mcm mn nk gndakan $ ker? :-)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Takde buat apa2 sessi brainstorm lg buat masa ini..thanks for reading.

      Delete
  5. syabas!! tunggu 2016-2018 asia bubbles. 2019-2021 gud time to invest again..

    ReplyDelete
  6. KALAU NAK MINTAK NASIHAT TENTANG LOAN RUMAH SAYA SEKARANG BOLEH KE??

    ReplyDelete
    Replies
    1. kalau saya boleh jawab, i will help...
      saya bukan penasihat bertauliah, sekadar berkongsi pengalaman je...

      Delete